Freitag, 26. März 2021 tomnaro
Die Vermieterkündigung – rechtliche Hintergründe und Handlungsoptionen
Der private Wohnbereich erfährt durch die deutsche Rechtsordnung einen besonderen Schutz. Doch worin besteht der Mieterschutz und reicht er im Kündigungsfall aus?
Kündigungsgründe
Wenn der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag ordentlich kündigen will, braucht er einen gesetzlich anerkannten Grund.
Zulässig ist die Kündigung im Falle
a) von Eigenbedarf (der Vermieter/eine ihm nahestehende/verwandte Person braucht die Wohnung für sich selbst)
b) einer wirtschaftlichen Verwertungsblockade (der Leerstand führt zu einem erheblichen Preisvorteil)
Die außerordentliche Kündigung kommt bei schweren Vertragsverletzungen durch den Mieter in Betracht (Beispiel: unerlaubte Untervermietung, Zahlungsverzug). In vielen Fällen geht dieser Art der Kündigung eine Abmahnung voraus.
Die Sonderkündigung ist die dritte Kündigungsoption. Sie tritt in seltenen Fallkonstellationen wie zum Beispiel der Zwangsversteigerung ein.
Kündigungsfristen
Der Standardkündigungsfall (unbefristetes Mietverhältnis bei ordentlichem Kündigungsgrund) sieht für die Kündigungsfrist eine Zeitstaffelung vor, die sich an der Mietdauer bemisst (drei bis neun Monate).
In Abweichung dazu steht den Vertragsparteien die individuelle Regelung dieser Fristen oder die Vereinbarung eines zeitweisen Kündigungsausschlusses frei.
Die individuellen Vertragsabsprachen haben Vorrang. In der Regel bleibt das Recht zur außerordentlichen Kündigung und die Sonderkündigungsoption aber unabhängig von der Abrede bestehen.
Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich um drei Monate, falls der Vermieter sein Sonderkündigungsrecht gebraucht.
Härtefälle
Häufig folgt auf die Kündigung ein gerichtliches Räumungsverfahren. Innerhalb des Verfahrens findet eine einzelfallbezogene Interessenabwägung statt. Das Ergebnis entscheidet darüber, ob die Vollstreckung (der faktische Auszug) für einen bestimmten Zeitraum pausiert.
Fälle, in denen das Schutzbedürfnis des Mieters überwiegt, werden als sogenannte Härtefälle definiert. Beispiele hierfür sind das Fehlen von angemessenem Ersatzwohnraum (die Pflicht zur Wohnraumsuche fällt allein dem Mieter zu) sowie die Gesundheitsgefährdung oder die akute Lebensgefahr.
Das Gewähren der Räumungsfrist bremst den Vermieter vorerst in seinem Vollstreckungsbegehren aus und verschafft dem Mieter Gelegenheit zur Klärung der Wohnsituation.
Allerdings ist die Chance auf eine Räumungsfrist kein Garant. Beispiel: Ist der Mieter massiv in Ungnade gefallen, kann ihm das Gericht die Räumungsfrist sogar bei drohender Obdachlosigkeit verwehren.
Gegenrechte
Im Kündigungsverfahren hat der Mieter ein griffiges Gegenrecht, sofern er sich auf einen Härtegrund berufen kann (Beispiel: hohes Alter, Pflegebedürftigkeit, Suizidgefahr Schwangerschaft).
Im Falle von Mietrückständen kann der Mieter die fristlose Kündigung durch Zahlung der ausstehenden Summe (sogenannte Schonfristzahlung) heilen. Die Möglichkeit besteht im Rahmen der ordentlichen Kündigung jedoch nicht (BGH VIII ZR 323/18).
Rechtsanwälte oder Mietvereine helfen dabei, die Voraussetzungen eines Widerspruchs zu analysieren. Sie leisten Beratungsarbeit und gehen im Sinne ihrer Mandantschaft gegen die Vermieterkündigung vor.
Je nach Ursächlichkeit, kommen auch die Hinzuziehung der Schuldnerberatung oder der Kinder- und Jugendhilfe in Betracht. Ferner springen die Sozialämter mit der Mietschuldenhilfe oder das geschützte Marktsegment mit der Wohnungsvermittlung ein.
(Hinweis: Die gesetzlichen Regelungen zu anderen Mietverhältnissen (u. a. die gewerbliche Miete) weichen in einigen Punkten von den obigen Ausführungen ab).
Dies ist ein journalistischer Beitrag nach bestem Wissen und Gewissen. Der Recherchestand entspricht dem Veröffentlichungsdatum des Artikels.
Dieser Beitrag ersetzt ausdrücklich keine Rechtsberatung.